外國居民CGT改革法案正式提交議會
澳洲聯邦政府於2026年7月2日，將《Treasury Laws Amendment (Strengthening Accountability for Tax Adviser Misconduct and Other Measures) Bill 2026》提交議會。
該法案其中一部分，旨在擴大外國居民資本增值稅制度下「澳洲應稅財產」的範圍，並加強與澳洲土地、自然資源及相關資產有密切經濟聯繫的直接及間接投資之稅務規則。
改革最早於2024–25聯邦預算中公布，並經歷2024年初步諮詢及2026年4月曝光草案程序。
目前法案仍未成為正式法律，議會審議期間仍可能出現修訂。
原有追溯安排已被撤回
2026年4月發布的曝光草案，原擬將部分擴大後的CGT規則，追溯適用至最早於2006年12月12日發生的處置。
該安排受到稅務及投資業界廣泛批評，最終未被納入正式提交議會的法案。
這意味著，擴大後的規則一般不會重新適用於法案生效前已發生的CGT事件。
不過，現有投資並非全部獲得豁免。
即使資產是在法案生效前購入，只要在新規生效後出售，仍可能落入擴大後的澳洲CGT範圍。
此外，新的主要資產測試亦包括365日回看期，部分交易須審視出售前一年內的資產價值構成。
哪些人士及投資可能受影響？
改革主要適用於在相關CGT事件發生時，屬於澳洲稅務意義下外國居民的人士或實體。
可能受影響的對象包括：
- 外國居民個人
- 根據澳洲稅法被認定為外國居民的海外澳洲公民或永久居民
- 屬於澳洲稅務非居民的臨時簽證持有人
- 外國公司、信託及投資基金
- 間接持有澳洲土地相關公司或信託權益的投資者
- 持有澳洲能源、交通、電訊、礦業或其他基建資產的外國投資者
- 涉及外國賣方的大型企業或併購交易參與者
澳洲移民身份與澳洲稅務居民身份屬於兩套不同的法律判斷。
持有永久居留簽證，並不代表任何時候都必然是澳洲稅務居民；持有臨時簽證，也不代表必然是稅務非居民。
個人稅務居民身份可能涉及日常居住、住所、183日及聯邦退休金等測試，亦可能受到相關雙重徵稅協定影響。
法案保留的主要改革
擴大「房地產」及土地相關資產定義
法案擬引入更廣泛的real property定義。
新範圍可能涵蓋：
- 澳洲土地上的權益或權利
- 要求取得土地權益的個人權利
- 與土地相關的牌照或合約權利
- 固定或安裝在土地上的設備及資產
- 與水資源、礦業、採石或勘探有關的特定權益及資料
因此，改革並不只涉及住宅房產，也可能影響能源、交通、電訊、礦業及其他基建投資。
主要資產測試加入365日回看期
主要資產測試用於判斷某公司或信託權益的價值，是否主要來自澳洲房地產。
法案擬要求部分交易查看出售前365日内，相關實體的澳洲房地產資產比例是否曾超過50%。
這可能增加估值、記錄保存及稅務合規負擔。
稅務協定安排
法案保留部分條文，以維持澳洲對相關外國居民資本收益的徵稅權。
實際結果仍須視乎個別雙重徵稅協定的文字及納稅人的具體情況。
大額交易通知及預扣程序
如外國賣方擬出售價值達5,000萬澳元或以上的權益，並認為該權益不屬於間接澳洲房地產權益，可能需要向澳洲稅務局作出通知。
如未符合相關時限或程序，購買方可能需要預扣成交價的15%，並可能面對重大罰款風險。
這些建議措施主要涉及大型及間接投資交易，不應與目前已適用於不少直接房產交易的外國居民資本增值預扣制度混為一談。
再生能源過渡優惠
法案亦為部分合資格的澳洲再生能源資產提供限時50% CGT折扣。
有關優惠只適用於符合詳細條件，並於2030年7月1日前發生的合資格CGT事件。
法案何時可能生效？
法案目前仍未成為法律。
相關改革擬於法案獲得御准後的下一個季度起始日生效，即下一個1月1日、4月1日、7月1日或10月1日。
按照目前議會時間表，最早可能的生效日期為2026年10月1日，但最終日期仍取決於法案何時通過及獲得御准。
投資者及房產持有人的實務建議
可能受影響的人士應：
- 釐清自己的澳洲稅務居民身份
- 確認所持資產目前是否屬於澳洲應稅財產
- 評估擴大後的real property定義是否涵蓋其資產或合約權利
- 審視透過公司或信託間接持有的澳洲土地相關投資
- 保留主要資產測試所需的估值及持有紀錄
- 持續追蹤法案的議會進度及最終生效日期
- 在簽署出售或重組合約前，先取得澳洲專業稅務意見
相關意見應向澳洲註冊稅務代理人或具外國居民CGT經驗的稅務律師取得。
重點摘要
外國居民CGT改革相關法案已於2026年7月2日提交澳洲議會，但目前仍未成為法律。
曝光草案中擬追溯至2006年的廣泛追溯安排，已未被納入正式法案。
現有資產如在法案生效後出售，仍可能受到擴大後的CGT規則影響。
改革重點不限於住宅房產，也涵蓋基建、能源、礦業及其他與澳洲土地有密切經濟聯繫的資產。
新的365日主要資產測試，以及大型交易通知和預扣程序，可能增加外國投資者及交易各方的合規責任。
簽證身份並不直接決定澳洲稅務居民身份。
涉及澳洲資產出售或投資重組前，應先取得專業澳洲稅務意見。
本文內容僅供一般資訊參考，不構成法律意見。移民法律條文複雜且可能隨時更新，本文所載資訊未必反映最新法律發展。如需針對個人情況的具體建議，請諮詢持牌澳洲移民律師。有關本網站及其內容的使用條款，請參閱我們的網站使用條款及細則。
準備好規劃您的澳洲未來了嗎？
Riverwood Migration 禾木移民律師事務所的律師團隊，結合精準法律專業與真誠服務，為您量身打造移民方案。歡迎與 Johnny Kong 律師或我們的律師團隊進行諮詢。立即 預約專業移民律師諮詢。
追蹤我們，獲取最新澳洲移民資訊
- YouTube：禾木移民 Riverwood Migration
- Instagram：@riverwoodmigration
- Facebook：禾木移民律師事務所
