NSW廢除特定發展項目的9%外國買家印花稅附加費
新南威爾士州政府於2026年6月宣布，作為年度州預算的一部分，正式廢除適用於合資格建租（Build-to-Rent，BTR）及退休住宅大型發展項目的9%外國買家印花稅附加費。此舉標誌著NSW超過十年來打壓外國投資政策的重大逆轉。
對於因累積稅負而卻步的簽證持有人及海外投資者而言，這次改革重新開啟了參與NSW住宅市場的渠道，惟適用範圍有明確限制。
政策改變的內容與意義
在此次改革之前，外國買家在NSW購置住宅物業，須在標準印花稅之上額外繳付9%的附加費，同時仍須遵從聯邦外國投資審查委員會（FIRB）的審批要求及相關費用。疊加稅負令大型發展項目在財務上難以可行。
澳洲住宅建築業協會（HIA）將舊政策形容為「政策失誤」，指出附加費的實際效果是減少可用於建築的資本總量，而非改善住宅負擔能力。HIA首席經濟師Tim Reardon指出，外國投資者在住宅市場的角色，主要集中於融資、開發及興建新住宅，而非與本地居民競購現有物業。
哪些項目符合附加費豁免資格？
附加費豁免僅適用於以下兩類發展項目，不適用於外國個人購買現有住宅或一般住宅地塊。
物業類別附加費狀況建租（BTR）大型發展項目9%附加費已廢除退休住宅發展項目9%附加費已廢除一般住宅物業購置附加費仍然適用現有住宅（二手物業）附加費仍然適用
對簽證持有人的實際影響
持有臨時簽證人士，包括技術移民、僱主擔保及學生簽證持有人，在澳洲購置住宅物業前，仍須依法取得FIRB審批。NSW的附加費改革並不改變聯邦層面的FIRB規定。
然而，對於參與大型住宅發展的簽證持有人或海外機構投資者，尤其是建租領域，取消9%附加費將大幅提升合資格項目的財務可行性。業界數據顯示，澳洲建租項目的主要投資者為來自新加坡、美國、荷蘭、加拿大及英國的機構投資集團。
對於個人投資者而言，特別是正在申請或已獲得永久居留權的人士，此次附加費改革的直接影響相對有限，除非其參與合資格發展項目。永久居民及澳洲公民本身並不受外國買家印花稅附加費限制。
更廣泛的政策信號
房地產業界人士將此次改革描述為NSW政策立場的轉變，從對外國資本徵收重稅，轉向主動歡迎外資參與興建新住宅供應。Plus Agency董事總經理Peter Li形容，NSW發出的信息已從「歡迎投資，請先繳稅」轉變為「歡迎投資，請多建房屋」。
Minns政府的決定反映出各界愈來愈認識到，外國資本在新住宅供應融資方面扮演結構性角色，而非搶奪本地買家的置業機會。現有數據亦顯示，代表澳洲最大外國買家群體的中國個人投資者，通常在取得永久居留或公民身份後才置業，屆時已不再受附加費限制。
重點摘要
- NSW已廢除適用於合資格建租及退休住宅發展項目的9%外國買家印花稅附加費，自2026年州預算起生效。
- 豁免僅適用於特定大型發展項目，不適用於外國個人購買現有住宅或一般住宅地塊。
- 臨時簽證持有人在澳洲購置住宅物業前，仍須取得FIRB審批。
- 永久居民及澳洲公民不受外國買家附加費影響，此次政策改變對其無直接影響。
- 此次改革旨在吸引機構外資增加住宅供應，尤其是租賃住宅領域。
- 若您持有臨時簽證並考慮在澳洲置產，在作出任何承諾前，務必就FIRB責任及簽證條件尋求專業法律意見。
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